Vender una vivienda siendo no residente: la retención del 3 %

Si vendes una vivienda en Alicante y no eres residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Tú cobras el 97 % y después declaras la ganancia real con el modelo 210: si el impuesto es menor que lo retenido, Hacienda te devuelve la diferencia; si es mayor, pagas el resto. Para que todo funcione necesitas NIE, cuenta bancaria y, muy recomendablemente, un representante en España.

¿Quién es no residente a efectos de la venta?

Es no residente quien no tiene su residencia fiscal en España: en general, quien pasa menos de 183 días al año en el país y no tiene aquí el centro de sus intereses económicos. La nacionalidad no importa: un español que vive en Alemania es no residente; un británico que reside en El Campello todo el año y declara aquí, no. Lo que vale ante el notario es el certificado de residencia fiscal emitido por Hacienda española; si no se aporta, se aplica la retención.

En Cabo de las Huertas, Playa de San Juan y Muchavista es una situación muy habitual: propietarios europeos que compraron una segunda residencia y ahora venden.

La retención del 3 %: cómo funciona

1. En la escritura el notario hace constar que el vendedor es no residente.
2. El comprador retiene el 3 % del precio de venta y entrega al vendedor el 97 %.
3. En el plazo de un mes desde la firma, el comprador ingresa ese 3 % en Hacienda con el modelo 211 y entrega al vendedor una copia del justificante.
4. El vendedor usa ese justificante para su declaración posterior.

La retención no es el impuesto. Es un anticipo que garantiza a Hacienda el cobro cuando el vendedor está fuera de España. El responsable de hacerla es el comprador: si no retiene, la vivienda queda afecta al pago del impuesto.

El modelo 210: declarar la ganancia real

Después de la venta, el vendedor declara la ganancia patrimonial con el modelo 210. El cálculo es el mismo que para un residente: precio de venta menos gastos, restando el precio de compra con sus gastos e inversiones. Sobre esa ganancia se aplica el tipo del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que corresponda.

• Si el impuesto resultante es menor que el 3 % retenido, se solicita la devolución de la diferencia en el propio modelo 210.
• Si es mayor, se ingresa el resto.
• Si hubo pérdida, se solicita la devolución íntegra del 3 %.

El plazo para presentar el modelo 210 cuenta desde la fecha de ingreso del modelo 211 por el comprador; confirma el plazo vigente con la Agencia Tributaria o con tu asesor. Las devoluciones pueden tardar varios meses, por eso la cuenta bancaria debe seguir activa.

Qué necesitas tener preparado

Plusvalía municipal cuando el vendedor no reside

En la plusvalía municipal el comprador es sustituto del contribuyente si el vendedor es no residente: Hacienda local puede exigírsela al comprador. Por eso es práctica habitual que en la firma se retenga el importe estimado o que el representante del vendedor la liquide de inmediato. Conviene dejarlo escrito en las arras.

¿Cómo se organiza la firma a distancia?

Muchos propietarios no residentes no vienen a Alicante a firmar. Lo normal es otorgar un poder a favor de un abogado, gestor o persona de confianza. Si el poder se firma en el extranjero, necesita apostilla de La Haya y traducción jurada. El poder debe ser lo bastante amplio para vender, cobrar, cancelar hipoteca y realizar trámites fiscales.

Errores frecuentes

• Creer que el 3 % es el impuesto definitivo. Hay que presentar el 210 para ajustar y, a menudo, recuperar dinero.
• No tener NIE de todos los titulares. Bloquea la firma.
• Cerrar la cuenta española tras la venta. La devolución llega meses después.
• No conservar la documentación de la compra. Sin ella no se puede reducir la ganancia.
• Dejar la plusvalía municipal sin resolver. Puede acabar reclamándose al comprador y generar conflicto.
• Otorgar un poder demasiado limitado. Un poder que no incluya cobrar o cancelar cargas obliga a repetir trámites.

Fuentes

• Agencia Tributaria (AEAT): Impuesto sobre la Renta de no Residentes, modelos 210 y 211.
• Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, BOE.
• Ministerio del Interior: número de identidad de extranjero (NIE).

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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