¿Cuánto cuesta vender una vivienda en Alicante? Gastos y tasas

Vender una vivienda en Alicante no es gratis: el vendedor asume la plusvalía municipal, el IRPF sobre la ganancia, la cancelación de la hipoteca si la hay, el certificado energético, la cédula o licencia de segunda ocupación, la parte de notaría que le corresponde por ley y los honorarios de la agencia. El importe total depende del precio, de los años que lleve la vivienda en tu poder y de tu situación fiscal, así que conviene calcularlo antes de fijar el precio de salida y no después.

¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador?

En la Comunitat Valenciana el reparto habitual es este:

Concepto	Lo paga
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Vendedor
IRPF por la ganancia patrimonial	Vendedor
Cancelación registral de la hipoteca	Vendedor
Certificado energético	Vendedor
Cédula / licencia de segunda ocupación	Vendedor
Escritura de compraventa (matriz)	Vendedor, salvo pacto
Copias de la escritura, Registro	Comprador
ITP (9 % general en la CV)	Comprador
Honorarios de la agencia	Quien la contrata (normalmente el vendedor)

La ley fija un reparto por defecto de los gastos de notaría, pero las partes pueden acordar otro en el contrato de arras. Lo importante es que quede escrito.

La plusvalía municipal: el impuesto que más sorprende

La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo mientras has sido propietario. Se paga al ayuntamiento donde está la vivienda (Alicante, Sant Joan d’Alacant o El Campello, según el caso) en un plazo de 30 días hábiles desde la firma.

Desde el Real Decreto-ley 26/2021 hay dos formas de calcularla, la objetiva y la real, y puedes elegir la que te resulte más baja. Y si vendes por menos de lo que te costó, no hay incremento y por tanto no se paga, aunque sí hay que comunicarlo. Lo explicamos con detalle en el artículo sobre la plusvalía municipal.

El IRPF: tributar por la ganancia, no por el precio

Hacienda no grava lo que cobras, sino la diferencia entre lo que te costó la vivienda (precio más gastos e impuestos de la compra, más mejoras) y lo que obtienes ahora (precio menos gastos de la venta). Esa ganancia va a la base del ahorro, con tramos del 19 % al 30 % en 2026 según el importe.

Hay dos exenciones muy relevantes en nuestra zona:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y compras otra en el plazo legal, la parte reinvertida no tributa.
• Mayores de 65 años: la venta de la vivienda habitual está exenta.

Si la vivienda no era tu residencia habitual (por ejemplo, un apartamento en Playa de San Juan que usabas en verano), estas exenciones no aplican y conviene hacer números con antelación.

Cancelación de la hipoteca: dos pasos distintos

Si la vivienda tiene hipoteca, el día de la firma se cancela económicamente: el comprador paga al banco la deuda pendiente con un cheque o transferencia y el resto a ti. Pero además hay que cancelar la carga en el Registro de la Propiedad, con una escritura de cancelación y su inscripción. Ese segundo paso tiene coste de notaría y Registro y es a cargo del vendedor.

Muchos propietarios de Cabo de las Huertas o PAU-5 que terminaron de pagar la hipoteca hace años descubren en la nota simple que sigue inscrita. Conviene mirarlo al principio, no la semana de la firma.

Certificados obligatorios: energético y segunda ocupación

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y vender. Lo emite un técnico habilitado y se registra en la Generalitat.
• Cédula de habitabilidad / licencia de segunda ocupación: en la Comunitat Valenciana la vivienda debe contar con ella en vigor para la venta y para contratar suministros. Si la tuya está caducada, hay que renovarla con un técnico y el ayuntamiento.

Los precios varían según el profesional y el tamaño de la vivienda; pídelos por escrito y guárdalos: son gastos deducibles de la ganancia en el IRPF.

Honorarios de la agencia

Los honorarios se pactan en el encargo de venta y se pagan normalmente a la firma de la escritura. En New House Alicante el encargo deja por escrito el porcentaje, en qué momento se cobra y qué incluye (valoración, preparación, fotografía, publicación, visitas, negociación y coordinación con notaría). Esa factura también se resta de la ganancia en el IRPF.

¿Cómo calcular el neto que te quedará?

Una forma sencilla de hacerlo:

1. Precio de venta previsto (según cierres reales de tu zona, no según anuncios).
2. Restar la deuda pendiente de hipoteca.
3. Restar plusvalía municipal estimada (el ayuntamiento tiene simuladores).
4. Restar certificados, cancelación registral y notaría.
5. Restar honorarios de la agencia.
6. Estimar aparte el IRPF, porque se paga al año siguiente, no en la firma.

El resultado es la cifra que de verdad importa cuando decides si vender y a qué precio.

Errores frecuentes

• Confundir precio con neto. Fijar el precio de salida pensando en lo que quieres recibir, sin descontar impuestos y gastos.
• Olvidar el IRPF. No aparece en la firma y llega en la declaración de la renta del año siguiente.
• No guardar facturas. Reformas, certificados, honorarios y notaría reducen la ganancia, pero solo si puedes acreditarlos.
• Dejar la cancelación registral para el final. Puede retrasar la firma si el banco tarda en emitir el certificado de deuda cero.
• Dar por hecha la exención de mayores de 65. Solo aplica a la vivienda habitual, no a segundas residencias.

Fuentes

• Agencia Tributaria (AEAT): ganancias y pérdidas patrimoniales en el IRPF.
• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre (plusvalía municipal), BOE.
• Ordenanzas fiscales del IIVTNU de los ayuntamientos de Alicante, Sant Joan d’Alacant y El Campello.
• Generalitat Valenciana: licencia de segunda ocupación y certificado de eficiencia energética.

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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