Contrato de arras: qué es y qué pasa si alguien se echa atrás

El contrato de arras es el acuerdo privado con el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la compraventa en notaría en un plazo determinado, a cambio de una señal que en la zona suele rondar el 10 % del precio. Lo habitual son las arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si el comprador desiste pierde la señal y, si desiste el vendedor, devuelve el doble. Es el documento que convierte una oferta aceptada en un compromiso real.

¿Para qué sirve el contrato de arras?

Entre que se acepta una oferta y se firma en notaría pasan semanas: el comprador necesita cerrar la hipoteca, el vendedor reunir certificados y, a veces, cancelar cargas. Las arras fijan precio, plazo y condiciones y dan seguridad a ambas partes mientras tanto. Sin arras, cualquiera puede retirarse sin consecuencias.

Tipos de arras

Tipo	Qué ocurre si una parte no cumple
Penitenciales (art. 1454 CC)	Cualquiera puede desistir: el comprador pierde la señal, el vendedor devuelve el doble. Es lo habitual.
Confirmatorias	La señal es un anticipo del precio. No permiten desistir: la parte cumplidora puede exigir que se firme o reclamar daños.
Penales	La señal funciona como pena fijada de antemano, pero además puede exigirse el cumplimiento del contrato.

Si el contrato no dice expresamente que las arras son penitenciales, los tribunales suelen interpretarlas como confirmatorias. Por eso la redacción importa: si lo que se quiere es poder desistir perdiendo la señal, debe decirse con claridad y citar el artículo 1454.

¿Cuánto se entrega?

En Playa de San Juan, Cabo de las Huertas, PAU-5 o San Juan de Alicante lo habitual es una señal en torno al 10 % del precio. Es una cantidad lo bastante alta para que nadie desista a la ligera y lo bastante razonable para que el comprador pueda reunirla antes de la hipoteca. Puede pactarse otro porcentaje; lo relevante es que esté proporcionado al riesgo de cada parte.

La señal se entrega normalmente por transferencia a la cuenta del vendedor o, si se prefiere más garantía, depositada en la agencia o en la notaría hasta la firma. Debe quedar constancia del pago.

¿Qué pasa si alguien se echa atrás?

Con arras penitenciales:

• El comprador no firma (no consigue la hipoteca, cambia de idea, encuentra otra vivienda): pierde la señal. El vendedor se la queda y la vivienda vuelve al mercado.
• El vendedor no firma (recibe una oferta mayor, se arrepiente): devuelve la señal más otro tanto. Si recibió el 10 %, devuelve el 20 %.
• Ninguna de las partes puede obligar a la otra a firmar. El desistimiento es un derecho, no un incumplimiento, aunque tenga coste.

Si el motivo por el que no se firma es ajeno a la voluntad de las partes y el contrato lo contemplaba (por ejemplo, una condición de financiación bien redactada), la señal se devuelve sin penalización. De ahí la importancia de las cláusulas.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

1. Identificación completa de todos los vendedores y compradores.
2. Descripción de la vivienda: dirección, referencia catastral, datos registrales, anejos (garaje, trastero).
3. Precio total y forma de pago.
4. Señal: importe, carácter penitencial con cita del artículo 1454 CC y cuenta donde se ingresa.
5. Plazo máximo para firmar en notaría y quién elige la notaría.
6. Estado de cargas: si hay hipoteca y cómo se cancelará en la firma.
7. Reparto de gastos: notaría, plusvalía, cancelación registral.
8. Estado de la vivienda: libre de ocupantes, con los muebles o enseres que se incluyen.
9. Condiciones particulares: financiación, licencia de segunda ocupación pendiente, derramas aprobadas.
10. Fecha y firma de todas las partes.

Plazos habituales

El plazo entre arras y escritura lo fijan las partes. En la práctica suele ser el tiempo que necesita el comprador para que su banco apruebe y prepare la hipoteca, más el margen para que el vendedor obtenga el certificado de deuda y los certificados obligatorios. Un plazo demasiado corto genera prórrogas; uno demasiado largo deja la vivienda bloqueada. Si se prevé que haga falta ampliar, es mejor pactar desde el principio cómo y hasta cuándo.

¿Y la reserva o la «señal de reserva»?

Algunas agencias usan un documento previo de reserva con una cantidad pequeña para retirar la vivienda del mercado unos días mientras se redactan las arras. No sustituye a las arras: suele devolverse si no hay acuerdo y conviene leer bien sus condiciones.

Errores frecuentes

• Firmar un modelo genérico de internet sin indicar el carácter penitencial ni las particularidades de la vivienda.
• Entregar la señal sin contrato firmado o sin justificante del pago.
• Un plazo que no encaja con la hipoteca del comprador. Si el banco tarda, el comprador pierde la señal sin querer.
• No decir nada de la hipoteca del vendedor. La cancelación se prepara con tiempo.
• Olvidar a un cotitular. Todos los propietarios deben firmar las arras.

Fuentes

• Código Civil, artículo 1454 (arras penitenciales) y artículos 1445 y siguientes (compraventa), BOE.

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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