¿Puedo vender mi casa si todavía tengo hipoteca? Sí, así se hace

Sí, puedes vender tu vivienda aunque todavía tengas hipoteca; de hecho es la situación más habitual. El día de la firma el comprador paga al banco la deuda pendiente y a ti el resto del precio, y la hipoteca queda cancelada. Lo que necesitas es pedir a tu banco con antelación el certificado de deuda pendiente, prever el coste de la cancelación registral y dejar todo reflejado en el contrato de arras.

¿Cómo se vende una vivienda con hipoteca?

La hipoteca es una carga sobre la vivienda, no un impedimento para venderla. Lo que exige el comprador, y su banco si financia la compra, es que la vivienda llegue a sus manos libre de esa carga. Hay dos maneras de conseguirlo:

1. Cancelar la hipoteca en la misma firma (lo habitual).
2. Que el comprador se subrogue en tu hipoteca y la siga pagando.

Cancelación en la firma, paso a paso

1. Pedir el certificado de deuda pendiente

Unas semanas antes de la notaría solicitas a tu banco un certificado con el importe exacto que queda por pagar a la fecha prevista de firma. Incluye capital, intereses hasta ese día y, si tu préstamo la tiene, la comisión por amortización anticipada. Algunos bancos tardan varios días; pídelo en cuanto firmes las arras.

2. Reparto del precio en la notaría

El día de la firma el comprador entrega dos pagos: uno al banco por el importe del certificado (cheque bancario o transferencia inmediata) y otro a ti por la diferencia. Es normal que un apoderado del banco acuda a la notaría o que el banco envíe la carta de pago una vez recibidos los fondos.

3. Cancelación económica

Con ese pago la deuda queda saldada. El banco emite el certificado de deuda cero y el préstamo se extingue.

4. Cancelación registral

Aunque ya no debas nada, la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se otorgue una escritura de cancelación firmada por el banco y se presente en el Registro. Este trámite tiene coste de notaría y Registro y corre a cargo del vendedor. Puede gestionarlo tu banco, una gestoría o el mismo notario de la compraventa; a menudo el comprador o su banco retienen una cantidad provisional hasta que la cancelación esté inscrita, y devuelven el sobrante.

¿Y si ya terminé de pagar la hipoteca hace años?

Es más frecuente de lo que parece: la hipoteca se pagó pero nadie la canceló en el Registro. La nota simple la mostrará como carga vigente. En ese caso hay que pedir al banco la escritura de cancelación (el banco está obligado a firmarla y no puede cobrarte por ello, aunque sí se pagan notaría y Registro) y presentarla antes de la venta o, al menos, antes de la firma. Es uno de los motivos por los que pedimos la nota simple en la primera visita.

¿Qué ocurre si la deuda es mayor que el precio de venta?

Si debes al banco más de lo que vas a cobrar, la venta no cubre la cancelación. Tendrás que aportar la diferencia de tu bolsillo o negociar con el banco antes. No es lo habitual en Playa de San Juan, Cabo de las Huertas o PAU-5, donde la mayoría de las hipotecas en vigor se firmaron con precios inferiores a los actuales, pero conviene hacer el cálculo antes de aceptar una oferta.

La subrogación: cuando el comprador se queda tu hipoteca

Con la subrogación el comprador asume tu préstamo en las mismas condiciones. Ventajas: se ahorran gastos de cancelación y de constitución de una hipoteca nueva, y puede interesar si tu tipo de interés es bueno. Inconvenientes: el banco debe aprobar al comprador como lo haría con un cliente nuevo, el importe de la hipoteca suele ser inferior al que necesita y el comprador rara vez quiere un préstamo diseñado para otra persona. En la práctica es una opción minoritaria, pero vale la pena preguntarla si las condiciones de tu hipoteca son muy ventajosas.

Qué dejar escrito en el contrato de arras

• Que la vivienda tiene hipoteca, con qué banco y el importe aproximado.
• Que se cancelará en la firma con parte del precio.
• Quién asume el coste de la cancelación registral (por regla general, el vendedor).
• Si se retendrá alguna cantidad hasta la inscripción de la cancelación, y cómo se devuelve.

Errores frecuentes

• Pedir el certificado de deuda la semana de la firma. El banco puede tardar y se aplaza la notaría.
• Olvidar la comisión de amortización anticipada. Está en la escritura de tu préstamo; cámbiala en el cálculo del neto.
• Creer que pagar la deuda cancela la hipoteca. Sin la escritura de cancelación inscrita, la carga sigue en el Registro.
• No comprobar la nota simple de una hipoteca ya pagada. Aparece en el peor momento.
• Aceptar una oferta sin saber si cubre la deuda. Primero el número, después el sí.

Fuentes

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, BOE.
• Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, BOE.
• Colegio de Registradores de España: cancelación de hipoteca.

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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