Precio de salida de una vivienda: cómo fijarlo sin perder dinero

El precio de salida se fija con los cierres reales de viviendas comparables en tu zona, no con los precios de los anuncios, que son lo que piden los vecinos y no lo que paga el mercado. Salir alto «para negociar» frena las visitas en las semanas en que más compradores te ven y suele terminar en bajadas y en un precio final más bajo. Las referencias de euros por metro cuadrado ayudan a situarse, pero son medianas: el precio correcto de tu vivienda es el que resulta de compararla, una a una, con las que ya se han vendido.

Anuncios y cierres: dos cifras distintas

En los portales ves precios de oferta. Muchos de esos anuncios llevan meses publicados, algunos bajarán y otros no se venderán nunca. El precio de cierre es el que figura en la escritura y, salvo que una agencia lo tenga registrado, no es público.

New House Alicante tiene registradas 389 ventas propias entre 2018 y 2026 en Playa de San Juan, Cabo de las Huertas, PAU-5, San Juan de Alicante y El Campello. Esa base de cierres es lo que usamos para valorar: la distancia entre lo que se pide y lo que se paga es, con frecuencia, la diferencia entre vender en dos meses o en un año.

Referencias por zona (medianas de cierres 2024-2026)

Zona	Pisos (€/m²)	Casas (€/m²)	Precio mediano
Playa de San Juan	3.800	2.807	472.000 €
Cabo de las Huertas	4.079	2.378	535.000 €
PAU-5	3.828	—	505.000 €
San Juan de Alicante (pueblo)	2.874	2.075	352.000 €
El Campello (Muchavista, playa, pueblo, Coveta Fumá)	4.278	—	380.000 €

Fuente: ventas propias de New House Alicante. Playa de San Juan y Cabo de las Huertas suman 270 ventas; PAU-5, 26 desde 2021; San Juan de Alicante, 46; El Campello, 24 desde 2021. En Golf de Alicante las ventas registradas son pocas y preferimos no dar cifras.

Advertencia importante: son medianas. La mitad de las viviendas se vendió por encima y la otra mitad por debajo. Un ático reformado en primera línea y un bajo sin reformar a tres calles de la playa comparten zona y comparten mediana, pero no comparten precio. El €/m² sirve para orientarse, no para valorar.

Cómo ha cambiado el precio

En Playa de San Juan y Cabo de las Huertas la mediana de €/m² de nuestras ventas fue de 1.954 en 2020, 1.843 en 2022, 2.423 en 2024, 3.390 en 2025 y 3.687 en 2026. En San Juan de Alicante: 1.431 en 2023, 1.833 en 2024, 2.307 en 2025 y 2.520 en 2026. Dos lecturas:

• El mercado se ha movido mucho en poco tiempo. Una valoración de hace dos años ya no sirve.
• Que haya subido no significa que vaya a seguir subiendo ni que cualquier precio se venda. El comprador de 2026 compara más y financia con más cuidado.

¿Qué pasa cuando sales alto?

Las primeras semanas concentran la mayor parte de las visitas: los compradores activos reciben el aviso del anuncio nuevo y deciden si lo visitan. Si el precio está por encima de lo que han visto cerrarse, lo descartan. Después solo lo ven los compradores nuevos, menos y más informados.

El efecto habitual es este:

1. Pocas visitas en el primer mes.
2. Primera bajada «pequeña» que no cambia la percepción.
3. Acumulación de días en el portal: el anuncio empieza a parecer problemático.
4. Ofertas por debajo de lo que se habría obtenido saliendo a precio.
5. Venta más tarde y, a menudo, más barata.

En nuestra experiencia, el margen de negociación no se consigue inflando el precio, sino generando interés: una vivienda con varias visitas y más de una oferta se negocia mejor que una con un solo comprador que sabe que lleva meses publicada.

¿Cómo se fija bien el precio de salida?

1. Seleccionar comparables cerrados: viviendas vendidas en los últimos meses, en la misma zona y del mismo tipo.
2. Ajustar por diferencias: estado, planta, orientación, terraza, vistas, garaje, comunidad, año del edificio.
3. Mirar la competencia actual: qué hay publicado ahora a ese precio y cómo compara tu vivienda con ello.
4. Decidir una horquilla, no un número mágico, y elegir el punto según la urgencia y la situación del propietario.
5. Revisar con datos a las tres o cuatro semanas: visitas, ofertas y reacción del mercado.

Si hay que bajar, cómo hacerlo

Una bajada funciona cuando devuelve la vivienda al rango en que los compradores la consideran. Varias bajadas pequeñas no lo consiguen y además dejan rastro en el historial del anuncio. Si las señales de las primeras semanas son claras, es mejor un solo ajuste, calculado con comparables, que una serie de retoques.

Errores frecuentes

• Fijar el precio por lo que necesitas (la deuda, la casa nueva) en lugar de por lo que vale.
• Copiar el precio del vecino que todavía no ha vendido.
• Aplicar el €/m² de la zona sin ajustar por el estado y las características de tu vivienda.
• Valorar con datos de hace dos años, en un mercado que ha cambiado.
• Confundir una valoración con una tasación: la tasación es para el banco; la valoración, para vender.
• Elegir la agencia que dice el precio más alto. Es la forma más cara de perder tiempo.

Fuentes

• Base de datos de ventas de New House Alicante, 389 ventas registradas entre 2018 y 2026 (dato propio; medianas calculadas sobre cierres 2024-2026).

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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