Plusvalía municipal al vender una vivienda: qué es y cómo se paga

La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento del valor del suelo durante los años en que has sido propietario. En una compraventa la paga el vendedor, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma. Desde 2021 hay dos métodos de cálculo, puedes elegir el más bajo y, si vendes sin ganancia, no se paga.

¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?

Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava solo el suelo, no la construcción: por eso se calcula sobre el valor catastral del terreno, que aparece en el recibo del IBI, y no sobre el precio de venta.

Se devenga cada vez que una vivienda cambia de manos: compraventa, herencia, donación o permuta. En Playa de San Juan, Cabo de las Huertas o PAU-5 el ayuntamiento competente es el de Alicante; en San Juan pueblo, el de Sant Joan d’Alacant; en Muchavista o Coveta Fumá, el de El Campello. Cada uno tiene su ordenanza y su tipo.

¿Quién la paga?

Operación	Quién paga
Compraventa	El vendedor
Herencia	El heredero
Donación	Quien recibe la vivienda
Vendedor no residente	El vendedor, pero el comprador es sustituto del contribuyente

Si el vendedor no reside en España, la ley hace responsable al comprador como sustituto. Por eso en esas operaciones es habitual que se retenga el importe estimado en la firma.

¿Cuál es el plazo para pagarla?

• Compraventa y donación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita antes de que venza el plazo inicial.

Hábiles significa que no cuentan sábados, domingos ni festivos. Si se pasa el plazo hay recargos, así que conviene dejarlo resuelto en las semanas siguientes a la firma, no «cuando llegue la carta».

Los dos métodos de cálculo

El Real Decreto-ley 26/2021 fijó dos formas de calcular la base del impuesto. El contribuyente puede pedir la que le resulte más favorable.

Método objetivo

Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la compra. Los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento dentro de los máximos que fija el Estado y se actualizan cada año. Es el método que aplica el ayuntamiento por defecto.

Método real

Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra que constan en las escrituras, y se aplica a esa diferencia la proporción que el valor del suelo representa sobre el valor catastral total. Si el resultado es menor que el del método objetivo, es el que debe aplicarse.

En zonas donde el precio ha subido mucho en poco tiempo el método objetivo suele ser más bajo; cuando el propietario compró caro y vende con poco margen, suele compensar el real. Hay que hacer ambos cálculos antes de pagar.

¿Y si vendo sin ganancia?

Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento de valor y no se paga el impuesto. Para acreditarlo hay que aportar las dos escrituras. Lo que no desaparece es la obligación de comunicar la transmisión al ayuntamiento dentro del plazo. No comunicarlo puede acarrear sanción aunque la cuota sea cero.

¿Cómo se liquida en la práctica?

1. Tras la firma, el notario comunica la operación al ayuntamiento, pero eso no sustituye tu declaración.
2. Presentas la autoliquidación (muchos ayuntamientos permiten hacerlo en línea) con copia de la escritura de venta y la de compra.
3. Si optas por el método real o por la no sujeción, lo indicas y adjuntas la documentación.
4. Pagas dentro de los 30 días hábiles.

En Alicante el ayuntamiento dispone de simulador y de sede electrónica; en Sant Joan d’Alacant y El Campello, consulta la ordenanza vigente en su web o en la oficina de recaudación.

Plusvalía municipal y herencias

Las herencias tienen sus particularidades: el plazo es más largo, la fecha de referencia es la del fallecimiento y, si después se vende la vivienda heredada, el heredero paga de nuevo la plusvalía por el periodo entre la herencia y la venta. Muchas ordenanzas prevén bonificaciones para la vivienda habitual del fallecido transmitida a descendientes o cónyuge; conviene comprobar la del municipio concreto.

Errores frecuentes

• Pensar que la paga el comprador. Puede pactarse en privado, pero el obligado ante el ayuntamiento sigue siendo el vendedor.
• Contar los 30 días como naturales. Son hábiles, aunque es mejor no apurar.
• Pagar lo que calcula el ayuntamiento sin comparar. El método real puede ser más bajo y hay que pedirlo.
• No comunicar la venta porque no hay ganancia. La no sujeción no exime de declarar.
• Olvidar que hay que acreditar el precio de compra. Sin la escritura de adquisición no se puede aplicar ni el método real ni la no sujeción.

Fuentes

• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, BOE.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004), artículos 104 a 110, BOE.
• Ordenanzas fiscales del IIVTNU de los ayuntamientos de Alicante, Sant Joan d’Alacant y El Campello.

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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