IRPF por vender una vivienda: cómo se calcula la ganancia

Cuando vendes una vivienda, Hacienda no grava el precio que cobras sino la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que te costó (con sus gastos) y lo que obtienes ahora (menos los gastos de la venta). Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con tramos del 19 % al 30 % en 2026, y se declara en la renta del año siguiente. Hay dos exenciones importantes: reinvertir en vivienda habitual y tener más de 65 años al vender la vivienda habitual.

¿Qué es la ganancia patrimonial?

Es la cifra que resulta de restar el valor de adquisición al valor de transmisión. Si es positiva, hay ganancia y tributa; si es negativa, hay pérdida y puede compensarse con otras ganancias en los cuatro años siguientes.

Valor de adquisición

Suma de:

• Precio que pagaste al comprar (o valor declarado en la herencia o donación).
• Impuestos de la compra: ITP o IVA y AJD.
• Notaría, Registro y gestoría de aquella compra.
• Inversiones y mejoras acreditadas con factura (una reforma integral, un cerramiento, una instalación nueva). No cuentan las reparaciones ni el mantenimiento ordinario.

Si la vivienda estuvo alquilada, hay que restar las amortizaciones que dedujiste o pudiste deducir.

Valor de transmisión

Precio de venta menos los gastos que asumes como vendedor:

• Honorarios de la agencia.
• Plusvalía municipal.
• Cancelación registral de la hipoteca.
• Certificado energético y licencia de segunda ocupación.
• Parte de notaría que te corresponda.

Un ejemplo sin cifras

Imagina que compraste un piso en PAU-5 hace diez años, pagaste ITP, notaría y Registro, y años después hiciste una reforma de cocina y baños con factura. Hoy lo vendes a través de una agencia, pagas la plusvalía municipal y cancelas la hipoteca en el Registro.

Tu ganancia no es «precio de hoy menos precio de entonces». Es precio de hoy menos honorarios, plusvalía y cancelación, restando el precio de entonces más ITP, notaría, Registro y reforma. La diferencia entre un cálculo y otro puede ser notable, y por eso conviene conservar todas las facturas.

¿A qué tipo tributa?

La ganancia se integra en la base del ahorro, que en 2026 tiene tramos progresivos del 19 % al 30 % según el importe. Son tramos: no se aplica el mismo porcentaje a toda la ganancia, sino que cada tramo tributa a su tipo. Las escalas concretas las publica cada año la Agencia Tributaria.

¿Cuándo se paga?

No se paga en la notaría. La ganancia se declara en la renta del ejercicio en que se firma la venta, es decir, en la campaña de la primavera siguiente. Si vendes en noviembre de 2026, lo declaras entre abril y junio de 2027. Conviene reservar el importe estimado desde el día de la firma.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si la vivienda que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la proporción que reinviertas. Puntos clave:

• La vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual (con carácter general, al menos tres años).
• El plazo de reinversión es de dos años, antes o después de la venta.
• Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Si hay hipoteca sobre la vivienda vendida, el importe a reinvertir es el precio menos la deuda cancelada.
• Hay que marcar la opción en la declaración; no se aplica sola.

Es la situación típica de quien vende en San Juan de Alicante para comprar en Playa de San Juan, o al revés. Lo tratamos en el artículo sobre vender para comprar.

Exención para mayores de 65 años

Quien tenga 65 años o más en la fecha de la venta y transmita su vivienda habitual no tributa por la ganancia, sin necesidad de reinvertir. Si la vivienda es de un matrimonio y solo uno de los cónyuges ha cumplido los 65, la exención alcanza únicamente a su mitad.

También existe una exención para mayores de 65 que venden cualquier inmueble y destinan el importe a una renta vitalicia asegurada, con límites y plazos que conviene revisar con un asesor.

¿Y si la vivienda era heredada?

El valor de adquisición es el que consta en la escritura de herencia más el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía pagados entonces. La fecha de adquisición es la del fallecimiento. Si vendes poco después de heredar y el valor declarado fue razonable, la ganancia suele ser pequeña.

Errores frecuentes

• Calcular la ganancia solo con los dos precios. Olvidar gastos de compra, mejoras y gastos de venta infla la ganancia.
• Tirar las facturas de la reforma. Sin factura no hay mejora deducible.
• Dar por hecha la exención de mayores de 65 en una segunda residencia. Solo aplica a la vivienda habitual.
• No marcar la reinversión en la declaración. Hacienda no la aplica de oficio.
• Confundir con la plusvalía municipal. Son dos impuestos distintos, a dos administraciones distintas.

Fuentes

• Agencia Tributaria (AEAT): Manual práctico de Renta, capítulo de ganancias y pérdidas patrimoniales.
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, BOE.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, BOE.

Revisado por New House Alicante · noviembre de 2026

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